篇一：房地产金融业务
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房地产与金融业的关系
房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。
从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。
据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。
由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消1/2文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！
费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实上，住房只是房地产提供的一种产品，房地产业的基本功能是合理利用土地资源，优化组合生产要素，创造社会财富，提供就业岗位，增加国家财政收入，并在此过程中实现自身盈利的目标。房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利。
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篇二：房地产金融业务篇三：房地产金融业务
房地产金融业务[大全]第一篇：房地产金融业务[大全]房地产金融业务
投资1002李颖1005060215改革开放之后，我国进行了市场经济体制的改革，住房开始逐渐地商品化，它开始由市场的价值规律来支配。住房的市场化使房产的消费和生产变得灵活起来，有利于实现再生产、投资和融资的良性循环，同时还可以扩大内需、拉动经济增长，提高人们的生活水平，增加人均居住面积。同时房地产金融业务品种也呈现出多样化的趋势。
简单来说，房地产金融业务大致可以分为以下10类：
1、房地产住房储蓄存款。它包括投资限额存款、企业住房建设存款、商品房周转金存款、土地开发基金存款和外资建房存款。
2、住房基金管理（三级）。包括城镇住房建设基金、企业住宅建设基金和职工个人住房建设基金。
3、房地产开发经验贷款。包括项目贷款、经营贷款和流动资金贷款。
4、房地产抵押贷款。包括一般的房地产抵押贷款和按揭贷款。
5、房地产股票。房地产公司上市派发的股票
6、房地产债券。
7、房地产信托。
8、房地产保险。包括房屋财产保险、房屋责任保险、房屋综合保险、房屋利益保险和建筑工程质量保险。
9、房地产结算。可分为现金结算和转账结算。
10、房地产典当。
以银行的房地产金融业务为主略微详细介绍。
银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。房地产信用业务指资金的吸收与运用；非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务；具体可划分为以下三类。
(1)资产业务。根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润；房地产放款业务指银行根据必须归还的原则，按一定利率向外供应资金，获取利息的一种信用活动。根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款；根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款；根据是否担保及担保性质，可分为房地产信用放款、房地产质押放款和房地产抵押放款等。
(2)负债业务。指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。
(3)表外业务。指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务。这类业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。
不难看出，随着社会经济的发展，房地产金融业务会不断丰富和完善。
第三篇：中山市房地产金融业务情况调研报告
近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：
一、中山市房地产形势分析
随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由XX年的71.06万平方米增长到XX年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由XX年的21亿元上升到XX年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国
“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。
（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。XX年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市XX年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，XX—XX年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。XX年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据XX年《中山年鉴》资料显示，XX年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、15.4%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。
（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表
单位：万元
项
目XX年XX年XX年XX年
国家预算内资金100000国内银行贷款433***5123530银行贷款占比
16.6%9.5%12%18.6%利用外资***441自筹资金5687668978***5其他资金来源***5242750362186合
计***160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从XX年到XX年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。
（三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，XX年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16.28%；新开工面积123.39万平方米，同比增长18.42%；其中住宅新开工面积99.54万平方米，增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点：
1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，XX年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%，显示出稳步回升势头。2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：2.29，其中利用外资增长最快，达1.44倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的40.37%。3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米，同比增长12.36%；其中住宅竣工面积31.24万平方米，同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米，同比下降7.09%；其中住宅销售面积30.25万平方米，同比微降0.39%。4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环
境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长25.32%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增2.08%。
（四）当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题
1．商品房空置面积偏大。在XX年到XX年连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入
全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。近五年商品房开发投资完成情况
单位：万平方米
项
目XX年XX年XX年XX年XX年XX年4月
商品房屋销售面积其其中中：：住住宅宅75.01100.5125.13149.26159.2735.1765.7582.37109.62124.74138.52150.1871.0691.83110.46126.94141.7530.25商品房屋
空置面积44.1251.3071.8269.3287.2694.6商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，XX——XX年4年商品房屋空置面积分别为65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18万平方米，其中住宅面积空置分别为44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。据XX年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家，占总数的3.11%。XX年，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的8.7%；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的80.12%，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新
的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。据XX年《中山统计年鉴》资料显示，XX年全市房地产公司161家，负债总计159.5亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达86.69%，是历史的较高水平。经营收入35.99亿元，商品房销售收入29.97亿元，其中销售给个人29.61亿元，占全部销售收入的82.27%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的42.20%，比上年同期下降0.35个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。
二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响
（一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加
自XX年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。
（二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民
法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。
（三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。
三、中山市分行房地产信贷业务发展情况
（一）个人住房贷款情况
中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表
单位:亿元
项
目XXXXXXXX.5余额四行占比XX.5新增四行占比全市占比
工
行
30.3234.95%1.8647.43%30.01%农
行
15.8018.21%0.8621.89%13.85%中
行
23.8327.47%0.5814.69%9.29%建
行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13%交行7.291.7828.80%从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止XX年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。
（二）房地产开发贷款情况
中山市分行房地产发放贷款情况
单位：万元
项
目XX年XX年XX年XX年XX年XX年5月
全市房地产开发银行贷款额433***5123530建行房地产贷款余额***2654037400其中：房地产开发贷款余额00500862022460其中：房地产流动资金贷款900714***2014140建行占全市开发银行贷款额000.04%从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，XX、XX年零投放，XX、XX年投放余额分别为500万元、8620万元，其中XX年占全市总量的0.04%。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。
（三）个人住房公积金情况
项
目XX年市场占比XX年市场占比XX年5月市场占比
工
行1050026.33%1445124.43%1590224%农
行630515.81%890315%1003415%建中
行行19124.79%33055.59%38796%2115853.06%3250454.9%3721255.5%个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。
（四）个人住房贷款客户构成及特点
下面抽取了我分行XX??—XX年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。1．客户构成及特点（1）客户户籍分布情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）省内购房者349278.09%78090省外购房者91820.53%20530港澳台人士611.36%1360非中国籍人士10.02%20从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。2，客户年龄分布情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）27—33岁177039.58%3958034—40岁144932.4%3240041—50岁72516.21%1621021—26岁3668．18%818051岁以上1503.36%336020岁以下120.27%270从购房者年龄层次来看，27—33岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；34—40岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；40—50岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。3．客户受教育程度情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）高中（中专）172538.57%38570初中（含）以下107123.95%23950大专94721.18%21180本科68815.38%15380硕士以上410.92%920从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。4．客户职业分布情况
项
目户
数
（户）占比（%）金额（万元）个体户232852.06%52060普通职工176239.4%39400政府公务员3036.77%6770企业管理人员791.77%1770从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。5．客户家庭月收入情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）6000元以上124027.73%277304500—6000元107724.08%240803000—4500元98422%2XXXX元以下64714.47%14470XX—3000元52411.72%11720家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%；家庭月收入XX元以下的购房客户占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。6．客户贷款年限情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）11—20年240353.73%537306—XX年155734.82%348205年以下4239.46%946021至30年891.99%1990从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年（含）的购房客户最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的购房客户居次位，占比34.82%,；贷款年限在5年以下（含）的购房客户居第三，占比9.46%；年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。7．客户选购的物业类型情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）多层楼房248155.48%55480小高层楼房158735.49%35490商铺2114.72%4720其他1252.79%2790别墅681.52%1520从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好；选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。8．客户选购户型结构情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）三房336275.18%75180四房4099.15%9150二房3878.65%8650一房一厅1894.23%4230从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主；一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。9．客户选择房屋面积情况
面
积（平方米）户
数（户）占比（%）金额（万元）80—100128428.71%2871100—12098822.09%2209060—8080017.89%17890120—14049411.05%1105060以下48310.8%10800160以上
2926.53%6530140—1601312.93%2930从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%；100至120平方的客户其次，占比22.09%；60至80平方的客户居第三，占比17.89%；120至140平方的客户居第
四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。10．客户购房单价情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）1500—XX元117126.19%26190XX—2500元109724.53%245302500—3000元71215.92%159201500元以下70215.70%157003000—3500元4209.39%93903500元以上3708.27%8270从上表可以看出：每平方米1500至XX元范围的最受客户欢迎，占比26.19%；XX至2500元范围的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范围的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房价区间和低端房价区间的房屋在客户中比较受落，而高端区间的房屋受政策和自身经济等因素的影响，购房者所占比例相对较低。11．客户购房总价情况
项
目户
数（户）占比（%）金额（万元）15万元以下175239.18%39118015—25万元131129.32%2932025—30万元44810.02%1002035—45万元3698.25%825030—35万元&nbs3317.4%740045万元以上2615.83%5830从上表可以看出：房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多；房价在15至25万元的占比29.32%；房价在25至30万元的占比10.02%，15—35万元属于中档楼盘，占比近40%；房价在35至45万元的占比8.25%；30至35万元的占比7.4%；45万元以上的占比5.83%；房价在35万元以上的占比合计为14.08%，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高，也说明我分行按揭客户群体中中高收入阶层的客户占比小。我分行按揭客户较为接受的是房价在15至25万元内的房屋。12．结论（1）我分行按揭业务贡献度较大的是普通住宅，购房者以个体私营企业经营者以及普通职工居多，属于大众客户，这部分客户群体收入不稳定，资产风险相对较大，但自去年最高人民法院出台的司法解释后，审批部门对这部分客户的审批尺度明显偏严。（2）我分行客户选择住宅价格3000元/平方米以上的高档住宅只占17%，房价在30万元以上的客户占比21%，房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行拓展的楼盘中高档楼盘比例不高，低档楼盘居多，这与我分行一贯以来对高档住宅楼盘有畏高心理有一定的关系。这无疑将一部分中高收入客户群体阻档在建行大门之外，将一部分低收入者引入大门。（3）从客户结构分析，我分行客户群体以一般客户居多，家庭月收入3000元以下的客户占比27%，这些客户偏重于普通住宅，中高端客户和中高档楼盘偏少。今后，我分行房地产金融业务的目标重点要转移到拓展中高档楼盘，并多发展中高档客户上来。（4）按揭客户中普通客户多、中高端客户少，低学历客户多、高素质客户少不利于我分行相关业务、产品的发展。虽然发放个人住房按揭贷款时客户经理习惯向房贷客户营销贷记卡或网上银行，但这些普遍客户、低学历客户的贷记卡使用率有多高，是否适用，消费额度有多大，每月扣款后的存折沉淀资金有多大等等值得有关部门研究。
三、对策和建议
（一）调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘，非住房类型房地产项目要严格控制；对于中档楼盘，重点选择地段好，楼盘适销对路的发展商作为重点营销对象；对于高档楼盘，重点选择富有特色的规模较大、楼盘知名度较高、发展商实力较强、开发类贷款所占比例较小的、对个贷业务影响较大的楼盘；对于高风险项目如楼价偏高，发展商信誉较差的楼盘，能退出的坚决实行退出政策，不能退出的在个贷方面限制其楼房的最高价格，避免发展商套取银行信贷资金；对高层住宅、别墅、个人商用房贷款应严格贷款条件。在区域方面，目前市中心商品房供过于求，销售难度增大，镇区相对发展空间较大，楼房价格比市区相对较低，销售前景好，贷款风险较小，新增贷款规模应重点向城郊和镇区转移，将各镇区内优质中高档楼盘和排名前几位的房地产开发公司纳入支行责任目标营销范围，加大对镇区优质房地产客户的拓展力度。在客户选择方面，对一般客户原则上应审慎对待，对资金实力弱、开发规模小的客户，应逐步退出开发贷款。
（二）加大重点客户的营销力度。我分行按揭楼盘缺少的是中高档楼盘，全分行应提高营销重点客户重要性的认识，督促各支行和房信业务归口管理部门尽快落实重点客户管理制度，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜。对不属于我分行的优质客户，各支行
应组织力量加强对重点客户营销公关，主动上门与客户建立联系，互通信息，交流感情，为客户提供个性化的服务方案，以真情行动取得客户的理解、信任和支持。对已是我分行现行的重点客户，各行要切实提高服务质量，做好客户关系维护工作。对于同业提供房地产开发贷款的客户，要清楚认识，其实同业发放的房地产开发贷款的比例很小，我分行不能放弃争取做个人住房按揭贷款的可能。
（三）加强风险控制，确保新发放贷款质量。新发放的房地产开发类贷款项目应当同时具备以下条件：一是必须拥有本期开发投资总额的40%的自有资金；二是必须“四证”齐全；三是地理位置优越，预测售价合理、有市场，销售前景良好；四是主要管理人员有较丰富的房地产开发与管理经验；五是能够以土地或其它住房楼盘作抵押。同时应积极推行“贷款封闭”管理，加强贷款资金和销售款的监督管理，防止资金被子挪作他用，以确保项目顺利完成，销售款如期回笼，按期归还银行贷款。个人住房按揭贷款方面，要切实落实不良贷款压缩计划，建立不良贷款回收责任制。要将压缩不良贷款的指标分解落实到部门和个人，按绩效挂钩并进行考核，调动贷后管理人员催收不良贷款的积极性。同时要加大不良贷款的催收处置力度，要结合业务品种特点，积极探索不良贷款清收的有效措施和办法，要逐户逐笔摸清不良贷款情况，针对不同情况分别制定相应的“一户一策”或“一户多策”的压缩盘活方案。
（四）进一步理顺房地产业务管理架构，下放住房按揭办理权限，充实房地产信贷业务客户经理队伍。一是设立个贷专职审批人制度，提高效率，同时调整对审批人的考核、业务发展与风险控制并重。二是下放个人住房按揭贷款办理权限，大力发展个人住房贷款。随着经济的进一步发展，人民收入、生活水平的提高，追求高档次生活的需求日趋明显。目前，我分行镇区可以办理个人住房贷款的支行有古镇、小榄、中山港、三乡、坦洲支行、南头支行，今后，要逐步向所有建行网点的镇区支行开放办理权限，将各镇区内有能力购买商品房的客户引入建行，做客户十几二十年的伙伴关系。三是充实房地产信贷业务客户经理，房地产金融业务中心从事对公信贷业务的客户经理只有2名，要负责城区和镇区多达四十多家开发商的贷后维护、管理和新楼盘的拓展工作，人手相对紧缺，未能为客户提供更细致、贴心的服务，建议市分行适当添加房地产金融中心客户经理以便为客户提供更全面的金融服务，或者将镇区房地产开发企业的拓展和贷后维护管理交给当地镇区支行。
（五）继续以住房公积金争办为核心，积极承办个人住房公积金贷款，全面发展委托性住房金融业务。密切关注和跟踪当地公积金市场动向和政策变化，加强对住房公积金管理中心的营销力度，配备专门客户经理，规范和提升对住房公积金管理中心的金融服务，不断提高金融服务质量和效率。在资源配置方面，加大对住房公积
第四篇：中山市房地产金融业务情况调研工作报告
近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：
一、中山市房地产形势分析
随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。
（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市
城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、15.4%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。
（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表单位：万元项目2000年2001年2002年2003年国家预算内资金100000国内银行贷款433***5123530银行贷款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外资***441自筹资金5687668978***5其他资金来源***5242750362186合计***160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次
是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，第五篇：金融业务工作思路
2011年工作总体思路：围绕一个中心，实现两个突破，强化三种意识，完成五大目标。即：围绕“转变发展方式，提升发展能力”这个中心；发展速度实现突破，增幅高于全省平均水平，运行质效实现突破，各项质效指标明显改善；强化省会意识、创新意识、进位意识；完成经营、金融、服务、质效和安全五大目标。
——经营目标：业务收入同比增长15%，力争高于全省平均水平。其中，代理金融类：收入增长20%以上。
——金融目标：一季度完成邮储余额13亿元，全年力争15亿元；全年平均余额规模达到65亿元。
——服务目标：确保用户满意度达到省公司下达指标，争超全国平均水平。全面完成省公司下达的各项通信质量指标。
——质效目标：成本费用和收支差额完成省公司下达目标。应收账款控制在省公司规定范围内；业务收入与现金流入保持一致，收支系数、劳动生产率不低于上年水平。
——安全目标：确保全年不发生重大违规经营行为、重大经济案件和重大安全事故。
（一）各项金融业务快速协调发展，规模效益齐头并进
2011年，要明确发展重点，转变发展方式，创新发展思路，优化业务结构，促进各项业务又好又快发展。
1、强力推进代理金融业务发展。
代理金融业务是一项高效、长效业务，快速发展代理金融业务可以为企业提供雄厚的资金保证，是企业资金状况改善的关键；快速发展代理金融业务可以为企业增加有效收入，是调整业务结构的重要措
施；快速发展代理金融业务可以提高员工的收益水平，是提振全局员工信心的保证。为此，我们把2011年确定为金融业务发展年，要切实做到四个“不遗余力”，加快发展步伐，强力推进代理金融业务。2011年一季度实现净增余额13亿，全年余额净增15亿，平均余额规模达65亿以上，实现理财销售1.5亿，保险销售1.2亿，全年收入增幅高于20%。
（1）不遗余力抓余额，上规模。从目前邮储余额的市场占有率来看，代理金融业务有着广阔的市场前景，余额规模还有很大的提升空间；从宏观政策来看，今年国家继续实施稳健的金融政策，存贷款利率上调对储蓄业务发展存在有利之处；按照银监会关于二类支行改革的指导意见，未来5年内，30%的二类支行通过机构迁址方式将支行牌照交给邮储银行自营，剩下近70%的二类支行，改革后也完全由邮政企业经营管理；从今年开始，邮政代理金融业务收入实行新的分配办法，效益收入更具可预见性和可控性，这些有利的因素，均对储蓄存款实现快速增长带来推动作用，对提高金融收入规模，调整业务结构，提供了难得的发展机遇，因此，我们要不遗余力抓余额上规模，着力提高邮储市场占有率，力争全年余额净增15亿，全年平均余额规模达65亿，市场占有率达4.7%,力争达5%。
（2）不遗余力抓项目，促营销。总结往年我局代理金融业务发展情况，一季度各项业务发展速度较快，可以用旺季很旺来形容，但是二三四季度是相对的淡季，各项业务发展相对平缓，尤其是余额会出现持续下滑的局面。因此，对于今年金融业务的发展，要把对策考虑得更周全一些，把工作做得更扎实一些，切实提高工作的预见性、主动性和有效性。我们要充分整合函件、集邮等专业的客户资源，发挥营销团队的作用，以方案营销、项目策划为先导，不遗余力抓项目、促营销，一是做大代发类营销项目。通过开辟农村市场代发各项涉农资金项目、城郊市场代发拆迁款项目、城市市场代发中小企业工资、奖金项目；二是做强综合理财营销项目。二季度，加大对网点柜员营销能力的培训力度，重点开展大理财专项营销活动，树立“理财标杆网点”、“理财突击手”等先进典型，以点带面做强综合理财营销项
目；三是做实个人结算业务营销项目。
三、四季度开展以“商易通、POS收单、网上支付商户”为主的个人结算业务营销活动，充分挖掘高端用户，提高客户质量，优化客户结构。（3）不遗余力调结构，增效益。要积极调整优化结构，促进业务结构、收入结构和客户结构的全面调整。一是在稳步发展代理保险业务的基础上重点加快推进基金定投、人民币理财业务。继续推行重点网点带动策略，增加理财经理配备、开设“理财专区”或理财专柜、建设一支专职加兼职理财队伍，以“营销精英+业务能手+营销学员组合搭配”建团队，加强业务宣传和营销推介活动，提升理财营销队伍的实力，有效推进理财业务发展。二是大力发展以卡为载体的各类中间业务。窗口常态化推荐预存代扣业务，推进“校园工程”重点推进绿卡通、商易通等支付结算业务，通过多层次挖掘结算业务市场带动活期余额资金沉淀，积极调整存款结构，有效提升企业效益。三是加强客户结构分析，科学划分客户层次，合理分配资源，为不同客户群体提供差异化服务。重点发展价值客户，加快“客户结构调整”，提高单个客户贡献率。
（4）不遗余力强管理，促发展。一是优化网点设置。利用省公司全面推进邮储营业网点改造的契机，加大网点改造及自助渠道建设力度，实现代理金融网点“地理位置优越、功能分区合理、服务环境舒适”的目标；二是培训常态化。采取“管理培训+专业培训+产品营销培训”的方式，建立健全金融业务教育培训体系。逐步提升我局代理金融队伍素质。三是服务规范化。通过加强现场管理，强化考核评选等方式深入推进网点服务规范化；四是内控制度化。强化监管，化解风险，持续提高内控管理水平，促进业务的发展。
篇四：房地产金融业务
1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。房地产金融的特点?1、资金融通量大?2、房地产金融具有较强的政策性?3、房地产金融债券有保障?4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）
有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）
合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）
执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分
①一级市场：
②二级市场：（2）按服务对象不同分类
①房产金融市场：
②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类
①房地产抵押贷款市场：
②房地产证券市场：
③房地产保险市场：
④房地产信托市场：
⑤房地产租赁市场：
⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系
从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构
①住房储蓄银行：
②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。（2）兼营房地产金融业务的机构
①商业银行：
②保险公司：
③信托投资公司：
④证券公司：
⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利
②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f（I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率f风险贴水）9、住房抵押贷款的还款方式（1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行）计算公式为每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同计算公式每月还款额=（3）渐进加付法（GPM）
主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击
主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂可分为等比累进还款法和等额累进还款法好处主要在于减轻贷款者的期初负担10、国外住房抵押贷款工具（1）可调节利率抵押贷款
其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押。（2）逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活使用。一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并向房地产所有人发放贷款。逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活跃市场的作用。
这种贷款金额一般较小（3）特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通货膨胀风险。（4）两周付款式抵押贷款它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月两周付款一次，一年付款26次。大大减轻了还款负担，实际效果相当明显这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭*11、住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者都归职工个人所有。*12、住房公积金的主要内容（1）、住房公积金的缴纳人和所有权人（2）、住房公积金的缴存（3）、住房公积金的支取（4）、住房公积金的转移、中断和恢复（5）、住房公积金储蓄的计息（6）、住房公积金贷款13、对个人住房抵押贷款的风险认识信用风险*14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善
（1）、建立适合中国国情的个人信用制度（2）、建立住房个人抵押贷款双重保险制度（3）、加快实施个人住房抵押贷款证券化*15、我国住房抵押贷款保险机制《1》主要有三种形式：一是房屋财产保险。二是抵押贷款保证保险。三是住房抵押贷款寿险。《2》我国住房抵押贷款存在的问题1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位2、信用保险与保证保险混淆3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。*16、德国住房储蓄银行业务模式17、房地产信用主要形式房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政府贷款。房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用18、对房地产融资企业的信用评级国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“－”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小AA级企业的信用程度高，债务风险较小A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题（2）B等
BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般BB级企业信用程度较差，偿还能力不足B级企业的信用程度差，偿还能力较弱（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿还能力CC级企业信用极差，没有偿还能力C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值，基本无费用（4）D等D级企业没有信用，企业已濒临破产19、住宅贷款分类的名称、标准（1）正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。（2）关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。（3）次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。（4）可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。（5）损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。20、信托的基本原理
信托有信任和委托双重含义，信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。受托人是为受益人管理或处理信托财产，他不能信托财产所产生的占有收益和本金，也不承担管理和处理信徒托财产所发生的亏损，只是收取一定的委托服务费。信托的运行过程一般是：首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，签订信托合同；其次，受托人对信托财产作出受托处理而得益；第三，受托人将收益转交给受益人。（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。（自然人或法人）
（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。
（3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人（自益信托），也可以是委托人指定的第三人（他益信托）。信托的特点（1）信任为本。
（2）财产的转移性。（3）利益的他益性。（4）收益分配的实绩性房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资料的一种信托行为。房地产信托的内容房地产信托包括了财产形式的信托和资金形式的信托。从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所特有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。其业务内容包括信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。从资金形式信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循受托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。房地产信托的作用（1）房地产信托代为单位、个人理财，提高经济效益。（2）房地产信托加速了资金融通。（3）房地产信托能促进金融服务。（4）信托业务的发展对促进社会经济发展发挥着重要作用。房地产银行借款形式的受信业务（1）向中央银行借款房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通，这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现以获得资金融通。（2）同业借款包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式（3）发行金融债券
它是指房地产银行为筹集长期贷款资金而发行的债券（4）证券回购（5）国际金融市场借款
它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金和在国际金融市场上发行外币债券*21、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者
的一种集合投资制度。产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。将房地产产业投资基金定义为以投资基金形式投资于房地产业*房地产产业投资基金的分类（1）权益型房地产产业投资基金：以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部份，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。（2）抵押型的房地产产业投资基金：主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入来说是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。（3）
混合型房地产产业投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。*房地产产业投资基金的特点（1）较强的流动性（2）抗通货膨胀能力（3）有效地分散投资风险21、房地产证券化房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程，房地产证券化同时包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为房地产资产证券化是指将非证券形态的，流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体和投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。资产证券化的条件①未来产生可预测现金流②低违约率，地损失率的历史记录③本息偿还分摊于整个资产的存续期④金融资产的分布有广泛的地域和人口统计分布⑤原所有者信用良好⑥金融资产抵押物有较高变现值且对债务人效用高⑦权益人具有完整色所有权22、住房抵押贷款的证券化是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有的住房抵押
贷款债权出售给一家特别设立的机构，然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券的行为。主要通过抵押贷款二级市场来实现。通过二级市场的交易，可增加房地产抵押贷款的流动性23、住房抵押贷款证券化对我国的意义（1）开展住房抵押贷款证券化对银行等金融机构的意义①有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险②提高银行资本充足率，满足巴塞尔协议③拓宽银行等金融机构抵押贷款资金来源（2）住房抵押贷款证券化可以活跃房地产市场，刺激有效需求（3）增加了资本市场的交易工具，完善金融市场体系（4）市场价格发现功能（5）拉动国内需求吗，促进经济增长*24、住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的主体1、发起人2、证券化特别机构（SPV）3、信用增级机构4、信用评级机构5、证券承销商6、投资主体7、监管机构8、受托机构住房抵押贷款证券化的工具1、过手证券（pass－throughsecurity）。过手证券代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权。它是指住房抵押贷款的所有权经SPV受让并随以后证券的出出售而转给投资者。由于相应的抵押贷款组合归投资者所有，因而过手证券不是发行人的债务，不出现在发行人的资产负债表上。抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的利息和本金，在扣除合理费用后，将剩余部分“过手”给投资者。2、抵押债券（mortgage—backedbond）。债券以住房抵押贷款（组合）作为抵押担保，由抵押贷款的放款机构发行，是发行人的负债，抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款（组合）所产生的现金流量不一定用于支付抵押债券的本息，发行人也可以有其他来源的资金偿还抵押债券本息；3、转付证券（pay－throughbond）。转付证券兼有过手证券和抵押债券的一些特点。发行机构用于偿还转付券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流量，这又与过手证券相同。转付证券与过手证券
的区别主要在于抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，与抵押债券的区别则主要在于两者偿还的资金来源不同。（区别不准确）转付证券和转手证券的特点
过手证券抵押债券基础资产所有权随基础资产所有权仍证券的出售而转属于贷款银行，基移，基础资产不再础资产保留在贷款保留在发起贷款银银行的资产负债表行的资产负债表中，抵押债券构成中，过手证券不构银行负债成SPV的债务支付本息的资金来支付本息的资金不源于基础资产现金完全来源于基础资流产现金流，发行人的其他收入也可用于支付本息按月支付本息按季或半年付息，本金到期一次支付所有权凭证债务凭证SPV充当证券发行抵押贷款银行充当人证券发行人不重组现金流重组现金流券发行（6）后续服务住房抵押贷款证券化的条件1、一定规模的抵押贷款一级市场2、健全的社会信用制度3、完善的法律法规4、专门技术人才
转付证券基础资产所有权转移给SPV，基础资产不再保留在发起贷款银行的资产负债表中，抵押转付证券构成SPV的债务支付本息的资金来源于基础资产现金流每半年付息一次，本金到期一次支付债务凭证SPV充当证券发行人重组现金流住房抵押贷款证券化的基本运作模式（1）资产池的形成（2）证券化特别机构的设立与证券设计（3）信用增级（4）信用评级（5）证
篇五：房地产金融业务
房地产金融16条解读
一、房地产金融16条解读
1、房地产金融体系应建立完善，国家金融机构要根据当前的发展需要，按照“市场导向、服务主体、风险控制、稳步发展”的原则，加强房地产金融监管，建立和完善房地产金融体系。
2、房地产金融投资要有效控制，国家金融机构应当根据房地产市场发展情况，按照“稳定投资、增量投资、精准投资”的原则，制定有效的投资管理措施，有效控制房地产金融投资。
3、房地产金融业务要实行分类管理，国家金融机构应当根据不同类型的房地产金融业务，如抵押贷款、信托贷款、票据贴现等，制定不同的业务管理措施，实行分类管理。
4、房地产金融业务要实行多元化发展，国家金融机构应当按照“支持金融服务主体，推动多元化发展”的原则，支持金融服务主体开展多种房地产金融业务，以满足市场需求。
5、房地产金融投资要注重风险防范，国家金融机构应当加强房地产金融投资风险管理，制定适当的风险管理措施，积极防范房地产金融投资风险。
6、房地产金融融资要有效控制，国家金融机构应当加强房地产金融融资活动的监管，制定有效的融资管理措施，有效控制房地产金融融资活动。
7、房地产金融服务要按照市场化原则进行，国家金融机构应当按照市场化原则，支持金融服务主体依法依规开展房地产金融服务。
8、房地产金融服务要及时调整，国家金融机构应当根据市场发展情况，及时调整房地产金融服务政策，更好地适应市场需求。
9、房地产金融市场要推行风险备付金制度，国家金融机构应当根据市场发展情况，推行风险备付金制度，有效保障房地产金融市场稳定。
10、房地产金融服务要实行分类监管，国家金融机构应当根据房地产金融服务主体的不同特点，实行分类监管，准确识别风险，加强风险防范。
11、房地产金融机构要提高质量标准，国家金融机构应当按照“以质量换市场”的原则，提高房地产金融机构的质量标准，强化质量管理，提升服务质量。
12、房地产金融服务要实行社会责任管理，国家金融机构应当规范房地产金融服务行为，强化社会责任管理，积极推动房地产金融服务更加科学化、规范化、人性化。
13、房地产金融服务要加强咨询服务，国家金融机构应当加强房地产金融咨询服务，通过咨询服务，为金融服务主体提供有效的金融投资咨询服务。
14、房地产金融投资要加强投资教育，国家金融机构应当加强房地产金融投资教育，引导金融投资者正确识别和理解房地产金融投资风险，积极参与房地产金融投资。
15、房地产金融投资要加强财务监管，国家金融机构应当加强房地产金融投资的财务监管，制定完善的财务管理措施，确保资金使用合理、安全有效。
16、房地产金融服务要建立信用记录体系，国家金融机构应当建立房地产金融信用记录体系，定期收集、整理、分析房地产金融服务主体的信用信息，为金融机构提供金融决策依据。
二、房地产金融16条解读
房地产金融16条是国务院于2019年11月发布的《关于推动房地产金融工作的意见》中明确的金融政策，旨在推动房地产金融稳健发展，有效防范房地产金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。
1、建立完善房地产金融体系。房地产金融体系是指金融机构和市场之间的整体关系，包括金融市场的机构结构、参与者、流程、产品、风险管理等。国家金融机构应
当根据当前的发展需要，按照“市场导向、服务主体、风险控制、稳步发展”的原则
篇六：房地产金融业务
银行房地产金融业务创新机制研究
【关键词】
银行；房地产；金融业务；创新
房地产业是我国当代市场经济中最为重要的业态形式，房地产金融业务是各大银行金融机构的重要业务。近年来，随着国内房地产市场的火热，银行的房地产金融业务规模不断扩大，资金流动速度不断加快，在银行金融业务中所占的比重也在不断提高。对于银行金融机构来说，既是机遇，又是挑战。随着国家宏观调控政策持续发挥效果，房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说，既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品，又要实施积极稳健的风险防控制度，最大限度地确保资金安全。
一、银行房地产金融业务创新发展现状
房地产属于资金密集型行业，对于银行资金的依赖程度很高，带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来，房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点，很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节，设计了一批金融业务产品，包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要，又获得了极高的经济效益，银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。与此同时，由于房地产行业属于高风险行业，相比于其他银行金融产品，其执行周期相对较长，稳定性不强，资金风险较高，而且带有极强的隐蔽性和突发性。很
多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善，导致资金受到严重损失。因此，推进银行房地产金融业务创新，关键在于采取积极稳妥的措施。
二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义
1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分，也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来，新一届党中
Y领导集体全面深化改革，对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此，各大银行进行的房地产金融业务创新，实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路，同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。
2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式，其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面，银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式，将生态、环保等概念引入其中，将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面，通过建立房地产企业信用等级考察机制，将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩，形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”，促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。
3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展，进一步扩大银行资金规模，提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”，加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善，可
以预见，未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下，银行创新房地产金融业务模式，是优化内部战略格局的有效途径。
三、房地产金融业务创新存在的主要问题
业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力，也是银行适应市场和客户发展需要，完善自身业态的重要途径。当前，国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题：
1.顾客覆盖面大，诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大，既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企
业、建筑企业及个人，也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经
营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中，集中
存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题，给银行资
金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金，加之担保制度不完善、责任追查机制不健全，导致很多银行的房地产金融业务中存在大量
的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健
全，导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情
绪，影响业务实施效果。
2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。
很多银行受制于内部管理体制的影响，很难实施一些新型的金融业
务，基层银行若要开发一些新型的金融业务产品，必须要报请上级
银行进行逐级审批，这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性，也丧失了新型业务开发的有利时机。此外，国内还有大部
分银行存在资产负债结构不合理的问题，防范金融风险的能力有限，风险较为集中，这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。
3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内
市场经济的重要业态形式，国家一直对房地产行业的实施严格的宏
观调控，阶段性出台一些政策措施，实现调控的预期政策目标，银
行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作
为资金密集型行业，房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远
远超过其他行业，这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。
4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响，房地产金融业务创新面临一定的困难。此外，政
F行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。
四、对推动银行房地产金融业务创新的建议
1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说，在创新房地产金融业务的过程中，应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读，准确把握未来国内房地产市场发展的
篇七：房地产金融业务
房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，它是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。
一、我国房地产金融发展现状
（一）房地产金融业起步晚，但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，仅以四大国有商业银行的统计数字为例，1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元，工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元，2000年末则为1048亿元，而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
（二）资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。
（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之，我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国房地
产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
二、我国房地产金融市场对策建议
（一）加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
（二）大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
（三）积极建立住房贷款担保机构，推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构，可以促进住房抵押贷款市场的发展，加快房地产金融创新步伐，保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验，由政府支持组建住房贷款担保机构，为中低收入家庭购买住房提供担保，这样既可以提高住房抵押贷款的安全性，降低违约风险，又可以增加房地产金融机构的业务收入，实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径，是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。
（四）完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
（五）加快房地产金融市场法制建设，规范市场主体行为。遵照市场经济发展的客观规律，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。
篇八：房地产金融业务
房企的钱从哪里来？房地产全产业链金融业务解读~~
一、商业银行传统房地产业务
（一）房地产开发贷款
房地产开发贷款是针对房地产开发企业发放的用于住宅、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷款。
房地产开发贷款主要解决客户房地产项目建设阶段资金需求，不能用于支付项目土地款。
房地产开发贷款要求借款人具有房地产开发资质、项目四证齐全（建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）、自有资金满足监管要求（目前为30%）。贷款期限根据项目建设、销售周期确定。担保方式基本要求项目（土地或在建）抵押+股东担保或股权质押。房地产开发贷款属于固定资产贷款范畴，按照固定资产贷款管理办法要求，贷款限用于项目建设，贷款根据工程进度逐步发放，贷款根据销售进度逐步偿还。
房地产开发贷款是商业银行成熟的贷款品种，各银行基本都在开展，具体风险偏好略有差异，体现在客户准入标准（开发资质、历史开发面积）、业态、定价及审批授权等方面。
（二）经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款，是以企业所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，以该物业为基础获得的现金流（经营净收入及其他现金流）作为主要还款来源的贷款。经营性物业抵押贷款主要用于置换已有的正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。
经营性物业抵押贷款要求物业取得产权证且经营稳定，贷款额度以物业经营现金流为基础进行测算，期限一般不超过10年，根据现金流测算制定分期还款方案，担保方式以物业抵押+股东担保为主。
经营性物业抵押贷款各主要银行都在开展。
二、信托、基金、发债业务
（一）信托产品
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其他特定目的进行管理或处分的行为。信托公司是受银监会监管的全牌照金融机构，既可发放信托贷款，也可以投资公司股权。通过信托公司渠道开展房地产业务有多种模式，主要包括：信托贷款模式、股权投资信托模式以及财产权信托模式。
●1.房地产信托贷款模式
银监会对开展房地产信托贷款的房地产公司的监管硬性要求为“4-3-2”：四证齐全、自有资金投入比例达到30%、房地产开发企业的资质达到二级。资金通过信托计划投资于符合要求的房地产项目。
●2.结构化房地产股权投资信托模式
该模式与１类似，区别是在资金端设置优先级与次级的结构化设计，通过融资人关联方认购次级进行信用增级，且资金投向为房地产公司或其项目公司的股权，该模式可以向项目公司增资，不受4-3-2的限制，解决融资人资本金问题，以用于支付拿地款；退出方式也较多样化，可归还股东借款本息，可股权回购；债权可作为抵押依据。
●3.房地产财产权信托模式
财产权信托模式为房地产公司或其项目公司将其拥有明确的可以预计未来现金流入的项目资产或附属于该地产的有关权利委托给信托公司设立财产权信托计划，该信托计划的受益人为地产公司本身（因为财
产权信托转移资产所有权，但不转移资产原所有人的受益权），再通过受让该财产权信托计划的受益权来募集资金，并可将信托财产的受益权进行优先与次级的分割进行分别转让，其中，由房地产公司持有约定比例的次级部分，实现增信。
（二）基金化产品
资金通过基金化的渠道进入房地产企业。如设立城镇化专项基金、房地产并购基金等不同类型的私募基金。有限合伙制的私募股权投资基金模式设计，还可以进一步帮助房地产客户实现税务规划及财务规划的目的。
●1.房地产基金化产品的操作模式
◎（1）基金设立
地产基金一般采取有限合伙企业的形式运作。商业银行指定机构与合作机构共同出资设立基金管理人（GP），GP出资额占有限合伙企业出资总额的一定比例；GP负责基金的投资、运营和管理，承担无限责任。基金中LP可以设计优先级、中间级、次级，由商业银行通过发行资管计划或信托计划等方式募集优先级LP。
◎（2）投资运作
基金成立投资决策委员会，由商业银行指定代表与房地产公司代表组成，对于投资项目达到一定条件的情形，商业银行指定代表拥有一票否决权。基金资金可以用于特定范围内项目的出资、增资、股权转让、股权收益权受让、贷款、股东借款、其他财产受让等方式。基金可以在一定期限内进行多项目滚动投资，或者一个项目对应一期基金的对照方式开展。
◎（3）还款退出
基金收益来源于基金投资项目的投资分红、股权转让款、借款本息等财产分配；优先级LP份额退出的资金来源为优先级LP份额的退出转让款或基金收益分配款或退伙财产分配。
◎（4）模式类别及担保方式
对于优先级LP份额的如期退出，按是否有事先约定固定回报，分为“名股实债”或“同股同权”模式。
名股实债模式一般由融资方为优先级LP按约定回报退出提供连带责任保证担保、土地抵押、股权质押等方式担保；同股同权模式中，基金按投资项目实际经营情况按股权比例承担损失或享有收益；后一种模式目前银行资金采取的很少。
●2.基金化产品的优势
地产基金可以按照企业实际情况以及各项目公司实际的融资需求设计合理的资金运用方式，满足客户多样化的融资需求，体现如下优势与特点：资金使用自由度高、监管相对较松；可以调整企业资产负债率，降低财务杠杆；资金可用于支付土地款，或者用于四证不齐的项目建设；融资资金可以一次性到位；在现有融资基础上增加融资额度，在风险可控的情况下扩大融资规模，等等。
（三）房地产企业债务融资工具
●1.房地产企业债务融资概述
发债是一个标准化、公开化的产品，是房地产企业低成本的融资途径。但自2009年发改委明确公开发行企业债券筹集资金不得用于房地产企业后，交易商协会对房地产企业在银行间债市发债融资一直持谨慎态度。自2011年初以来，交易商协会根据市场形势逐步放宽债务融资工具支持部分保障房建设项目发行私募债。截至2014年6月末，累计有北京市、青海省、江苏省等14个地区30家企业发行38期总额896.575亿元保障房定向工具，对应支持超过51万套保障性住房建设；保障房定向工具注
册余额182亿元。其中，陕西煤业化工集团有限责任公司2014年5月12日发行的15亿元中期票据，是首次以公募形式发行的保障房类债务融资工具。
与此同时，2014年9月，交易商协会通知了关于放开房地产企业融资的相关事项，支持承担普通商品住房建设的上市房地产企业发行中期票据，预示着房地产企业标准债券融资工具的定向放开。与此同时，各上市房企均对在银行间市场发行中期票据跃跃欲试。
●2.保障房项目债务融资
◎（1）保障房的认定及要求
交易商协会认定的保障性安居工程包括：公租房、廉租房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房项目以及城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等各类棚户区改造项目（棚户区改造项目应纳入当地棚户区改造规划）。
除符合交易商协会对保障项目种类的认定，还必须纳入政府签订的目标责任书范围内。除此之外，还要求需要募投的保障房项目资本金足额到位，立项、环评、四证齐备，对于四证不齐的需相关主管政府出具说明文件，明确办理进度及预计办结时间。
◎（2）发债要素
额度：不受净资产40%的限制，一般按照募投项目的建设资金匡算。
期限：2-5年期，也可以在总额度下根据具体资金设定不同期限。
利率：以市场化方式确定。
发行方式：保障房发债可以选择非公开定向发行即私募债，指向特定数量的投资人发行债务融资工具，并限定在特定投资人范围内流通转让，且一次注册一次发行；也可以选择公募，一次注册多次发行。其中，私募发行具有灵活性强、发行相对便利、信息披露要求相对简化等优点。目前，保障房发债主要以私募债品种为主。
贷款用途:专项用于保障房建设，资金实行专款专用、封闭管理，只能用于开发建设，不能用于补充项目资本金，支付土地款，不得挤占挪用。
账户监管：发行人需要开立资金监管账户，签订资金账户监管协议，对资金流向和使用情况进行有效监控管理。
◎（3）保障房私募债发行资格认定
交易商协会保障房发债遵循的主要精神是与政府合作。因此，地方发行债务融资工具支持保障房建设的必须得到省级人民政府向人民银行总行报送关于保障性安居工程直接债务融资工作的函，明确协调机制、发行主体、偿债机制等事宜。凡由政府出函纳入名单的发行主体与项目，交易商协会会全力支持其相关注册发行的工作。
●3.上市房地产企业发行中期票据
2014年9月，交易商协会通知符合条件的上市房地产企业可以到银行间市场发行中期票据，明确了发行主体要符合“公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可”
——“四公”标准的房地产企业可以注册发行债务融资工具，用于普通商品房建设，并需要从风险、资金运用、企业基本情况、企业财务状况四个方面对房地产企业进行重点披露。发债要素如下：
发行主体：A股上市公司，且近期在海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录。
外部评级：发行主体外部评级AA及以上
开发资质：一级开发资质
融资额度：受企业净资产40%的限制
融资期限：3-5年期为主
发行利率：以市场化方式确定
发行方式：公开募集
资金用途:可用于符合国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动资金及偿还银行贷款（该贷款必须为
保障房项目、普通商品房项目的项目贷款）。
符合以上条件可认定为房地产企业：发行人房地产业务的营业收入比重大于或等于50%；发行人没有一类业务营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，且均占公司总收入和总利润的30%（含）以上。
三、现金管理类产品
现金管理是商业银行以现金流动性管理为核心，向企业提供的账户管理、资金结算、融资、理财、投资和风险管理等一揽子、综合性的金融服务业务。根据房地产企业资金使用特点和现金管理需求，构建集成现金管理解决方案，是开拓房地产企业现金管理业务，帮助房地产企业解决资金管理需求的关键。目前民生银行从系统平台支持、账户管理服务、投资理财产品等多个层面，针对房地产企业客户需求，不断创新研发，为房地产企业提供集成现金管理解决方案。
●1.账户服务
用于房地产企业的主要账户服务产品有结算通、会员通、分账通等。
◎（1）结算通
“结算通”产品是指民生银行基于单位人民币结算账户为客户提供的账户管理、收付款管理、信息管理、资金增值等综合服务的产品组合。包括验资开户、企业资信服务、电子回单柜、账户即时通、企业网银资金汇划、跨行资金归集（对企业、对个人）、代发工资、与第三方支付公司合作的批量代收付业务、消费POS等。
◎（2）会员通
“会员通”产品是一种创新型现金管理业务，主要功能为交易结算、会员制管理、预付卡管理、资金归集、账户监管、电子商务等；同时为客户提供创新的一站式信息托管或者企业端部署服务，其中包括从线上、线下收银到资金归集，再到经营数据对账及账户监管等。其具有会员管理、会员预付卡、智能pos、线上支付、无卡代扣、会员子账户等特点。
◎（3）分账通
“分账通”即虚拟账户指民生银行为企业提供的在其实体账户上建立多个虚拟子账户的内部管理机制，企业只需在银行开立一个实体结算账户，即可通过企业网上银行或其他业务办理渠道，根据内设部门、不同项目、不同费用用途等，自行开立虚拟子账户，并可实现来账自动、手动清分，虚拟子账户的查询、管理、收付款等功能。
●2.资金收付款服务
资金付款管理：支持自由定义各种付款类型，如供应商付款、员工报销，等等，并可设定相关类型的条件限制和特定流程处理；支持各种付款方式的处理，包括银企直联（单笔、批量）、现金、网银、承兑汇票、支票、报盘，等等；支持全自动化的转账付款处理，包括自动获取、自动预约、自动审批、自动付款、自动记账，等等，同时支持对处理失败的特殊处理，包括同行付款失败、跨行付款失败、记账失败等。
资金收款管理：支持自由定义各种收款类型，并可设定相关类型的条件限制和特定流程处理；支持各种收款方式的处理，包括银企直联（单笔、批量）、现金、网银等等。
●3.流动性管理服务
为满足不同风险偏好和资金使用特点的客户流动性管理需求，民生银行开发了流动利系列产品。其中流动利A为非保本流动性管理产品，流动利B、C、D为保本型流动性管理产品。
◎（1）流动利A
“流动利A”是
民生银行推出的第一款自动投资型账户财富管理产品，在保证客户资金安全和必要流动性需求的前提下，尽可能提高资金收益水平。流动利A具有安全性高、流动性好、收益稳健、操作便利四大特点。
另一方面，“流动利A”可以为地产金融事业部优质资产提供较低收益资金来源。其交易模式：第一种为流动利A资金直接投资新增资产项目；第二种为通过流动利A资金对接资产转让，腾出贷款额度。
◎（2）流动利B/C/D
为客户提供智能本、外币存款增值服务，在通知存款的基础上对每笔归集资金进行自动通知、自动转存，避免了客户大量的人工操作，帮助客户在保持资金流动性的前提下获取较高的增值收益。
●4.现金池
指民生银行向企业客户（以下统称“集团客户”）提供的可将内部成员单位或关联企业（以下统称“成员单位”）的账户余额集中管理、统一调配的资金管理服务。通过民生银行提供的现金管理系统，集团客户可以完成成员单位的资金集中管理、调配、计价、查询、记账等功能。
产品将集团客户在民生银行开立的对公结算账户圈定为池，为其提供资金的自动化、集中化管理的服务，轻松实现内部银行；对集团整体资金进行监控；对集团整体资金头寸进行统一管理、控制收支、内部计价等；对成员单位进行预算管理，减少资金在途时间等。
●5.资金增值服务
由于房地产行业资金流入与流出量非常大，资金沉淀量也大，银行为企业量身制定一套投资理财计划。
◎（1）结构性存款
民生银行的结构性存款主要是通过外汇套利和利率套利来实现100%本金安全，符合客户预期的流动性以及相对稳定的高收益。主要的期限有40天，3个月，6个月及1年。合同中明确对于本金的保障：“如客户未发生提前支取等违约情形，则银行于约定的付息日支付100%的结构性存款本金。”；本金部分一直存在于客户的结构性存款专项账户中，可查询余额、出具存单；结构性存款在企业报表中仍可体现为“银行存款”，可在民生银行质押。
◎（2）民生保盈T+1开放式产品
由民生银行与阿里巴巴合作，以代销形式向机构客户发行的现金管理类集合资产管理计划。产品存续期年内任一工作日（9：30-15：00），客户可随时申购、追加投资，实时扣款，切合客户理财需求。产品存续期内，客户在开放日赎回的，可于开放日前任一工作日提出赎回申请。目前，根据市场情况，客户预期年化收益可达3.5%。客户预期年化收益率会根据市场情况和产品运行情况适时调整。柜面、网银均可签约，专业团队服务保障。
四、社区金融产品
（一）社区互联网金融商业模式阐述
互联网下房企的社区综合服务思路基本上是：第一步做社区生活服务平台；第二步做电商平台；第三步是大数据平台。目前社区互联网金融的盈利主要还停留在“第一步社区生活服务平台”以及“电商平台”阶段，其具体实现路径是物业通过线上的APP
为其社区业主提供生活配套“管家”服务，解决业主生活各个方面的需求，线下通过规模化实现采购成本的降低，并通过系列增值服务实现盈利。下一步，随着社区互联网金融的推广和应用，可以通过大数据实现精准营销和商业模式、盈利模式的设计或再造。
在这个互联网思维积极改造传统商业的时代，用户数据是最有价值的资源。企业的商业模式、业务形态、产品形式都是基于数据来设计、运营。社区的数据是最精准的。新兴社区是业主用钱包投票的结果，住在同一社区的人，基本处于同一社会地位，同一收入水平，消费能力基本也趋同。所以对一个社区进行数据收集，容易分析出当地消费者的个性化需求、阶段性的消费总量。基于此，可以设计出相应的商业模式，并通过精准营销进一步增强客户消费黏性，依托民生银行线下小区网点的布局，形成线上线下的互补，落地以金融服务为核心的社区服务O2O，创建社区金融良性生态圈，创设多个盈利点。
总之，社区的“价值模式”会先于社区的“盈利模式”，这也符合我们这个时代的估值术。
（二）社区互联网金融业务开展思路
首先，要从经营理念上谋变，实现由“产品中心主义”向“客户中心主义”的转变。互联网金融之所以得以迅速发展，追根溯源还是得益于用户的满意度。新金融模式凭借互联网平台的优势，针对客户快速变化的需求，有针对性地进行创新，使其比较有效地占有客户信息。
其次，要从经营方式上谋变，实现传统物理营销渠道和互联网营销渠道的有机结合。物理银行与互联网银行得以并行，必将收获1+1远大于2的效果。即目前市场上很推崇的“O2O+社区”的商业模式。未来是大数据的时代，通过大数据可以做到精准营销，甚至颠覆传统的商业模式，比如通过大数据可以重新定义社区商铺的经营或金融属性，可以预测其运营价值最大化的业态，同时也为经营性物业贷款以及相关的资产证券化提供更多的判断依据。
此外，还要从业务体系上实现聚集各类商业品种的“金融超市”式的服务模式。将现有业务条线与在线金融中心、移动金融、电子商务、电子支付平台等新兴技术模式加以整合，以最终满足客户日益多元化的需求，实现“一站式综合金融服务”。
最后，要从战略导向上谋变。民生银行应与互联网金融紧密结合，一方面推进银行本身的数据驱动发展方式，另一方面加强对互联网金融的风险把控，从而二者实现互利共存的“竞合关系”。
（三）社区互联网金融实施方案
●1.整体思路：发挥优势，整合资源，搭建开放大平台
通过整合民生银行、互联网公司以及房地产商或物业公司的资源，迅速搭建民生社区互联网服务平台，为社区业主提供更便捷、更优质的服务。通过平台以及小区银行，实现线上、线下的相互作用、有效融合。
●2.实施步骤
第一步是建立用户使用黏性，引入成熟类金融产品，让用户来了不想走；第二步是延伸成为大生活平台，介入创新性金融产品，让用户觉得越来越好玩；第三步是发展为大数据平台，开发个性化金融产品，让用户再也离不开。
●3.方案
◎（1）线上模块内
容
在线上客户端，主要设“大生活平台”和“金融好帮手”两大主要板块。其中“大生活平台”颠覆了传统物业的定位，实现了传统物业的再定位。主要包含以下业务模块：物业服务、“BBS+私信”、社区电商平台、代扣代缴、房屋交易服务、惊喜或增值服务。而“金融好帮手”则主要围绕社区消费提供相关金融支持。主要包含以下业务模块：支付结算、金融理财、现金管理、消费信贷、房屋交易金融服务。
◎（2）线下配套运营和服务
通过标准化流程打造线下运营金牌团队，为用户以及商户提供服务和支持；对社区周边的众多小微企业进行金融支持，对其提供适当的金融支持服务；优化布局民生社区银行，让民生银行的金融服务形成线上线下的良性互动。来源:《地产》杂志2015.03.02
篇九：房地产金融业务篇十：房地产金融业务
房地产金融业务岗位职责
工作内容:
对接案场工作人员,催促按揭客户按银行要求提供资料,准时将客户资料报送银行,跟进银行审批进度,准时处理审批过程中需要协作,补充的问题,并天天将客户进度与案场专员对接,更新工作报告。负责所在岗位的日常交流,协调,考核等管理工作,并帮助按揭专员做好服务质量和经营业务,做好客情维护工作,能准时应对妥当处理意外浮现的状况,编制上报按揭状况报表,全面反映按揭具体状况实时把握银行按揭政策,向上级提出合理化建议。
职位要求:
大专以上学历,年龄20---35岁,具有良好的交流协调技巧及亲和力,工作热烈乐观,细致耐心,性格开朗,学习实力强,服务意识强,有良好的抗压实力,思路清楚,方案性和责任心强,有较强的经济压力!
篇2:地产金融顾问岗位职责
猎头顾问(金融、地产方向)工作内容:
1.按照职位需求和项目经理指引从各种渠道(ColdCall,人才库等)找到目标候选人;
2.介绍职位及企业,举行简历的初步筛选、电话交流,确认候选人基本状况;
3.把候选人推举给交流顾问举行交流、面试,初步收拾候选人推举报告;
4.举行项目信息收集,分析、讨论客户的需求,明确寻访方向和重
点,做好寻访方案布置;
5.同候选人举行沟通,保持良好关系,堆积人脉并提升公司知名度;
任职资历:
1.主动性强,思路清楚,能够承受较大的工作压力,不轻言放弃;
2.有电话销售阅历或客户服务工作者优先;
3.有人力资源、金融、商业地产相关背景者优先;
职业进展:
1.Research-顾问助理-顾问-团队长,创业型进展型(XXXX年成立)公司,机会较多;
2.客户优质,有利于个人进展;
3.公司结合股东背景及客户需求,正在接触大量询问业务,对于优秀的人员有机会接触人力询问方向工作;
补充:工资面议,优秀者可面谈
工作内容:
1.按照职位需求和项目经理指引从各种渠道(ColdCall,人才库等)找到目标候选人;
2.介绍职位及企业,举行简历的初步筛选、电话交流,确认候选人基本状况;
3.把候选人推举给交流顾问举行交流、面试,初步收拾候选人推举报告;
4.举行项目信息收集,分析、讨论客户的需求,明确寻访方向和重点,做好寻访方案布置;
5.同候选人举行沟通,保持良好关系,堆积人脉并提升公司知名度;
任职资历:
1.主动性强,思路清楚,能够承受较大的工作压力,不轻言放弃;
2.有电话销售阅历或客户服务工作者优先;
3.有人力资源、金融、商业地产相关背景者优先;
职业进展:
1.Research-顾问助理-顾问-团队长,创业型进展型(XXXX年成立)公司,机会较多;
2.客户优质,有利于个人进展;
3.公司结合股东背景及客户需求,正在接触大量询问业务,对于优秀的人员有机会接触人力询问方向工作;
补充:工资面议,优秀者可面谈
篇3:地产金融事业部岗位职责
投资(证券)经理
深圳市明昇进展有限公司
深圳市明昇进展有限公司,明昇
岗位职责:
1、负责房地产类的资产证券化产品讨论、设计、发行等相关事宜;
2、负责金融创新讨论及开展多方位融资渠道合作;
3、负责收集项目信息,筛选、分析房地产投资项目,论证房地产投资项目的投资价值;
4、负责为基金投资的地产项目开展尽职调查、交易设计、财务测算、风险控制等工作。
任职要求:
1、证券、投资、金融、房地产等经济类相关专业本科及以上学历;
2、三年以上商业银行中房地产金融事业部或投行部相关工作阅历。